| Главная » Статьи » Общедоступные статьи » Статьи об индивидуальном доме |
Мифы о частном доме
В этой статье я разберу пару мифов о частном доме: 1. Частный дом дороже квартиры. 2. Квартира располагается в районе развитой инфраструктурой и чем лучше инфраструктура, тем дороже должна стоить квартира. Оба этих мифа не что иное, как плод воображения маркетологов, риелторов, посредников и людей, никогда в жизни не державших в руках смету на строительство. Начнем с того, что жилье – это товар, продукт. Индивидуальный дом – это мелкосерийное, ремесленное производство продукта, многоквартирный дом – промышленное. Очевидно, что при промышленном производстве себестоимость должна быть ниже, чем при мелкосерийном. Однако, есть один нюанс. Дом состоит не только из жилой площади, но включает в себя места общего пользования (коридоры, лестнично-лифтовые узлы, входные группы), технические этажи, фундаменты, кровлю, общие инженерные системы. Когда вы строите себе дом на своем участке вы владеете всем, на что потратили деньги. Однако, когда вы покупаете квартиру, вы владеете только помещениями в границах наружных стен квартиры. Кто же оплачивает места общего пользования, технические этажи, фундаменты, кровлю, общие инженерные системы? ВЫ!!! У застройщиков есть понятие «продаваемой площади», которая равна суммарной площади всех продаваемых квартир в доме. Стоимость строительства многоквартирного дома делится между всеми покупателями квартир пропорционально площади этих квартир, к полученной цене добавляется маржа застройщика и вы получаете коммерческую цену от 100 тысяч рублей за квадратный метр (Москва). При этом себестоимость строительства многоквартирного жилого дома составляет менее 25 тысяч рублей за квадратный метр (Москва), а стоимость продаваемого квадратного метра составляет 30-35 тысяч (Москва. При условии, что на продажу идут все квартиры.) Как вы думаете, кто будет оплачивать реновацию жилья в Москве? Власти? Государство? Правильный ответ – тот, кто будет покупать коммерческие квартиры в реновационном доме. Вы думаете московские власти затеяли этот проект ради населения? Ничего подобного, основной целью является извлечение прибыли при создании востребованного продукта. Таким образом строительство индивидуального дома по определению обойдется дешевле, чем покупка квартиры, причем в разы. Сначала вы экономите в несколько раз на строительстве, потом на ипотечном кредите. Второй миф относится к «развитой инфраструктуре шаговой доступности». По мнению тех, кто продает жилье, это фактор, который должен объяснять безумную стоимость жилья. Факт первый – дом строит на земельном участке, который «девелопер» и «застройщик» каким-то образом получили для застройки. Факт второй – к дому должны быть обеспечены подъездные пути, подход инженерных сетей, места хранения автотранспорта. Причем с учетом развития территории. Факт третий – требуемые подъездные пути, инженерные сети и места хранения автотранспорта проходят по земельному участку, на котором стоит дом, занимая определенную его часть. Причем очень немалую часть. Например, инженерные сети имеют охранную зону в несколько метров, а реальное количество машин будущих жильцов вообще трудно угадать. Факт четвертый – наличие «развитой инфраструктуры шаговой доступности» входит в прямое противоречие с коммерческими интересами девелоперов и застройщиков. В их интересах разместить максимальное количество продаваемой площади на конкретном земельном участке, минимизировав площади подъездных путей, инженерных сетей и паркинга. Как вы думаете, почему инженерные сети размещаются под дорогами и почему эти дороги постоянно перекопанные? Как вы думаете, почему в новых микрорайонах не всем хватает мест в детских садах и школах? Потому что застройщик любыми способами стремится превысить максимально разрешенные параметры застройки для получения наибольшей продаваемой площади. Сделали дом на один этаж больше, уменьшив толщину перекрытий (ничего страшного, в экспертизе согласовали), увеличили площадь квартир, сделав максимально тонкие стены (плевать на теплотехническую защиту, в экспертизе согласовали) и несущие конструкции (ничего страшного, в экспертизе согласовали), разместили сети под дорогами (выиграли несколько сот квадратных метров застройки, помноженных на этажность дома получили существенный прирост продаваемой площади). Рассчитали требуемое количество машиномест не с точки зрения здравого смысла и перспективы, а по нормативным документам, в которых количество машиномест в лучшем случае одно на квартиру. А потом подогнали расчет, и согласовали количество машиномест еще поменьше, выиграли еще несколько сот квадратных метров. А может быть и тысяч. Повторили на всех домах во всех микрорайонах. Серьезный бизнес, чо. Первые жильцы проблем не замечают – новый микрорайон, новая школа, поликлиника и детский сад, место на паркинге, относительно свободные подъездные пути, магазины. Проблемы начинаются по мере ввода в эксплуатацию жилых домов – второй, третьей и последующих очередей. Лет через пять жильцы получают полный букет проблем «развитой инфраструктуры», не соответствующей фактической плотности населения. Давайте сравним затраты на жилье.
Очевидно, что разница в стоимости квартиры и дома такова, что владелец дома имеет возможность купить себе внедорожник. Добавим в затраты на индивидуальный дом стоимость машины в кредит.
Очевидно, что владелец внедорожника имеет значительно больший доступ к развитой инфраструктуре, чем пешеход. Вопрос: почему стоимость жилья в районе с развитой инфраструктурой шаговой доступности почти в два раза больше, чем суммарная стоимость жилья в более отдаленном районе и пары внедорожников бизнес-класса? Ответ: исключительно в связи со спросом, сформированным образом мышления покупателей, и рекламными компаниями девелоперов/застройщиков. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Просмотров: 495 | | | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Всего комментариев: 0 | |